A lakáseladás esetén szükséges villamos biztonsági felülvizsgálatról

Egy 2024-es rendeletmódosítás nyomán változott a bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor esedékes, a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén végzendő villamos biztonsági felülvizsgálat korábbi rendje.

Vonatkozó előírások, követelmények

Csak dokumentáltan ellenőrzött, biztonságos állapotú berendezést szabad üzemeltetni! Lásd a többször módosított 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 3. pontjában foglaltakat.

A villamos berendezés vonatkozó előírásoknak, követelményeknek való megfelelőségét, a jogosult szakember – VBF felülvizsgáló – által kiállított dokumentumokkal kell igazolni. A villamos berendezésnek a jogszabályban előírt műszaki biztonsági követelményeknek megfelelő állapotát ellenőrizni kell:

• a berendezés létesítésekor, az első üzembe helyezés előtt (első ellenőrzés),
• rendkívüli eseményt követően,
• átalakítás, javítás esetén annak üzembe helyezése előtt,
• időszakosan, a berendezés fajtájára a jogszabályokban előírt gyakorisággal és
• bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre. Lásd a többször módosított 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. számú mellékletének (VMBSZ) 1.6, valamint 13.2 f) pontjában.

Lakóépületekben lévő, bérleménynek nem minősülő lakások villamos berendezésén az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a következő két feltétel együttesen teljesül:

• fázisonként 32A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
• 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

Az első és az időszakos ellenőrzésnek, valamint a bérbeadáskor, tulajdonosváltozáskor végzett ellenőrzésnek a teljes villamos berendezésre ki kell terjednie, míg a többi esetben elegendő a berendezésnek arra a részére elvégezni az ellenőrzést, amelynek biztonságos voltát a meghibásodás vagy a javítás, bővítés, átalakítás érintette (részletek a VMBSZ 1.7 pontjában).

Az üzembe helyezés előtti – használatbavételt megelőző – első ellenőrzés, valamint átalakítás, javítás esetén az átalakított javított berendezés/berendezésrész üzembe helyezése előtt elvégzendő ellenőrzés a kivitelező kötelezettsége, míg rendkívüli eseményt követő és az időszakos, valamint a bérbeadáskor, tulajdonosváltáskor végzett ellenőrzés elvégzése az üzemeltető kötelezettsége, kivéve, ha szerződésben e kötelezettséget más vállalta (részletek a VMBSZ 1.8 pontjában).

Gyakorlati értelmezést segítő szempontok

Ha valamely villamos berendezés megfelelőségét, biztonságosságát igazoló dokumentumok nem állnak rendelkezésre, akkor annak a berendezésnek, berendezésrésznek a villamos biztonsági szintje nem ismert. Ennélfogva nem lehet tudni, hogy az biztonságos-e vagy sem. Ellenőrizetlen, vagy az előírt biztonsági szintnek meg nem felelő villamos berendezéseket üzemeltetni tilos!

Az ellenőrzés elvégeztetése az üzemeltető feladata, aki a családi házak, lakások esetében, legtöbbször maga a tulajdonos. Az ellenőrzést – az arra jogosult személy által – villamos biztonsági felülvizsgálattal kell végezni. Az ellenőrzés elvégzésére jogosult személy a villamos biztonsági felülvizsgáló, akinek a felülvizsgálat elvégzéséhez érvényes VBF szaktanfolyami végzettséggel, valamint 14. számú érvényes tűzvédelmi szakvizsgával is rendelkezni kell. A VBF felülvizsgálatot végző munkaköre jelentős munkakörnek minősül, amelyhez ötévenként kötelező a továbbképzés.

Megoldásra irányuló törekvések, lehetséges kompromisszumok

Amennyiben  úgy jön létre az adásvétel, hogy a felhasználói hálózat biztonságos volta 6 évnél nem régebbi VBF dokumentáció által nem igazolt, akkor az új tulajdonosnak kell a VBF felülvizsgálat elvégezetetéséről gondoskodnia. Ugyanis a megvásárolt lakásnak – ettől eltérő írásbeli megállapodás hiányában – ő válik üzemeltetőjévé.

Az arra jogosult VBF felülvizsgálatot végző személy által – a felülvizsgálat során – feltárt hibákat rangsorolni kell. A hibákat azonnal javítandó, soron kívül javítandó, karbantartás keretében javítandó, felújítás alkalmával javítandó kategóriákab kell sorolni.

Vonatkozó rendelet alapján, a meghibásodás észlelésekor vagy időszakos ellenőrzéskor végzett vizsgálat közvetlen tűzveszélyt vagy közvetlen életveszélyt mutat ki, az érintett berendezésrészt haladéktalanul le kell választani, és csak a hiba kijavítása utáni eredményes vizsgálatot követően szabad újra bekapcsolni. 

Ha a meghibásodás észlelésekor vagy az időszakos ellenőrzéskor végzett vizsgálat olyan meghibásodást vagy hiányosságot mutat ki, amely nem okoz közvetlen tűz- vagy életveszélyt, akkor a veszély súlyosságának és a kijavítás lehetőségeinek mérlegelése alapján a javításra ütemtervet kell készíteni, s ezt írásban kell rögzíteni. Ha az ütemtervben rögzített határidőre a javítás nem készül el, akkor legkésőbb e határidő napján az érintett berendezésrészt le kell választani a hálózatról, s ezt csak a meghibásodás elhárítása vagy a hiányosság kiküszöbölése utáni eredményes vizsgálatot követően szabad visszakapcsolni. (VMBSZ 1.14.2)

Összegzésként

A felelősen eljáró szakemberek következetesen betartják és alkalmazzák a tevékenységükre vonatkozó foglalkozási szabályokat. Nyitottak az információk befogadására, és folyamatosan képzik magukat.

Nagyon komoly jogi – súlyosabb esetben büntetőjogi – felelősséggel tartozik az a tulajdonos vagy üzemeltető, aki elmulasztja a felülvizsgálatok elvégeztetését, illetve a felülvizsgálatok során feltárt hibák, hiányosságok kijavítását, és így az adott létesítmény balesetveszélyessé válik, esetleg sérüléssel járó vagy halálos kimenetelű villamos baleset következik be. Ugyanígy büntetőjogilag is felelős a tervező, a kivitelező, a felülvizsgálatot végző személy is, ha munkáját tudatlanságból vagy figyelmetlenségből nem az előírások, szakmai szabályok szerint végzi, vagy téves megállapításokat tesz, és emiatt baleset következik be.

Mindezek a gyakorlatban a foglalkozás körében elkövetett veszélyeztetést valósíthatják meg, ami törvényben szabályozott jogi felelősségre vonást is jelenthet a 2012. évi C. törvény (Btk.) alapján.